賃貸の仲介手数料は法律で決められている？上限や値引きについて不動産のプロが徹底解説

これから物件を決める方にとって、初期費用の一部である仲介手数料の相場や上限は気になる項目なのではないでしょうか。

仲介手数料は、利用者と管理会社の間に入って物件探しから契約手続きまでを担う不動産会社への成功報酬です。

今回は物件契約時に必要な初期費用項目のひとつである「仲介手数料」について詳しくお伝えします。

家賃別のシミュレーションや仲介手数料を抑える方法についても解説していますので、少しでもお得に引っ越しをしたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

※なお、物件契約の初期費用が気になる方は不動産賃貸サービス「RAGY（レイジー）」がおすすめです。

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仲介手数料とは？｜賃貸や物件売買の契約成立に対する成功報酬

仲介手数料とは、賃貸や物件の契約が成立した際に不動産会社へ支払うお金のことです。

不動産会社は利用者に代わって、条件に合う物件探しや物件の案内、重要事項の説明、契約の手続きを行ってくれます。

ときには管理会社との条件の交渉をしてくれることもありますよね。

それらの対価として、契約成立時に不動産会社によって決められた金額を支払うのです。

仲介手数料は「宅地建物取引業法」と呼ばれる法律によって上限が定められています。

そのため、物件契約時の初期費用が、仲介手数料のみで高額になってしまうようなことはまずないでしょう。

仲介手数料に関連する法律「宅地建物取引業法」

仲介手数料については、宅地建物取引業法の第46条で詳しく記載がなされています。

不動産会社は宅地建物取引業法に基づいた免許を取得し、取引に関わる当事者の利益を守るため、法で定められた規定を遵守する義務があるのです。

宅地建物取引業法の第46条を要約すると以下のような内容となります。

• 宅地建物取引業者は、法で定められている上限額を超えた報酬（仲介手数料）を受け取ってはいけない
• 宅地建物取引業者は、利用者に対して報酬（仲介手数料）を見やすい場所に掲示しなければならない
• 国土交通大臣は、報酬を定めた際に告示しなければならない

宅地建物取引業法については国土交通省のホームページをご覧になってみるとよいでしょう。

宅地建物取引業法の考え方や解釈について詳しく記載されています。

賃貸の場合｜仲介手数料の上限は家賃の1か月分以内＋消費税

賃貸の仲介手数料は「家賃の1か月分＋消費税」までが上限とされています。

消費税は2019年10月、8％から10％へと引き上げられました。仲介手数料は課税の対象です。

初期費用項目の中には消費税の対象とならないものもあるため、物件契約時の見積書を見て、念のため確認しておくとよいでしょう。

物件売買の場合｜物件の価格によって変動する

不動産売買の仲介手数料についても確認してみましょう。不動産売買時の仲介手数料は物件の価格によって変動します。

物件価格	仲介手数料
200万円以下の部分	物件価格の5％以内（＋消費税）
200万円超～400万円以下の部分	物件価格の4％以内（＋消費税）
400万円以上の部分	物件価格の3％以内（＋消費税）

注意したいのは、物件価格350万円を例とした場合の計算は、単純に「350万円×4％＋消費税」という計算式にはならないことです。

物件価格が350万円の場合、計算式は以下のようになります。

（200万円×5％）＋（150万円×4％）＋消費税10％＝仲介手数料17万6千円

物件価格350万円は「200万円以下の部分＝200万円」と「200万円を超えている部分＝150万円」に分けてそれぞれに適用される手数料を計算するため、このような計算式となるのです。

仲介手数料を支払うタイミング

冒頭でも触れましたが、仲介手数料は不動産会社へ支払う成功報酬です。

そのため、仲介手数料を支払うタイミングは「契約成立後」となります。

物件契約に進む際には必ず不動産会社から見積書が提示されますので、認識の相違がないよう、気になることは契約前に必ず確認をしておきましょう。

速算式とは？｜200万円超の部分に「＋6万円」「＋2万円」を追加する計算方法

賃貸の仲介手数料はわかりやすいですが、物件売買の仲介手数料は少々ややこしく感じる方もいるでしょう。

物件売買の仲介手数料を簡単に計算する方法として「速算式」を利用することがあります。

速算式は、200万円超の部分に対して「＋2万円」もしくは「＋6万円」を追加するものです。

物件価格	仲介手数料
200万円以下の部分	物件価格の5％以内
200万円超～400万円以下の部分	物件価格の4％以内（＋2万円）
400万円以上の部分	物件価格の3％以内（＋6万円）

例として物件価格900万円の仲介手数料を考えてみましょう。

「速算式」を利用しない場合

わかりやすく、以下の順番で計算をします。

①200万円以下の部分（200万円）×5％＝10万円

②200万円超～400万円以下の部分（200万円）×4％＝8万円

③400万円以上の部分（500万円）×3％＝15万円

①＋②＋③＝33万円

最後に消費税10％を足すと、物件価格900万円の仲介手数料は36万3000円となります。

「速算式」を利用した場合

速算式を利用するときは、物件価格900万円を「400万円以上の部分」に当てはめて、以下のようにシンプルな計算式とします。

900万円×3％＋6万円＝33万円

消費税10％を足すと36万3000円、速算式を利用しない場合と同じ金額になりましたね。

6万円は一言表すと「調整のための金額」です。

「900万円を400万円以上の部分に当てはめて、3％をかけるだけでよいのでは？」と思う方もいるでしょう。

900万円に3％をかけた金額は27万円となり、本来の仲介手数料と比較すると税抜き6万円の差額が生じます。

速算式を利用しない場合の金額と同じになるように求められたのが「＋6万円」「＋2万円」の正体なのです。

仲介手数料は値引きできる？｜費用を安く抑える方法を紹介

初期費用の項目のひとつである仲介手数料ですが「できることなら安く抑えたい」と思う方もいますよね。

そこで、仲介手数料を含めた初期費用を安く抑える方法についてお伝えします。

「仲介手数料は無料にできないの？」

「仲介手数料が安い不動産会社はどこ？」

そんな疑問が解決できるように解説していますので、ぜひ参考してみてください。

仲介手数料が無料の物件はある？

結論として、仲介手数料が無料の物件はあります。

理由として考えられるのは、管理会社ではなく不動産会社が所有している物件の場合や、管理会社（大家）が仲介手数料を負担しているケースです。

仲介手数料は上限の範囲内であれば、借主だけでなく貸主に請求することもできます。

そのため、借主の手数料を無料として、貸主（管理会社や大家）に手数料を全額負担してもらっていることもあるのです。

貸主としても、仲介手数料を1度支払うことで継続的な家賃収入が見込めるとなれば、仲介手数料の負担はデメリットではないという考え方もあります。

借主が仲介手数料について値引き交渉をするのもひとつの手段ですが、「値引き交渉」自体が不動産会社にとってはあまりよい印象を受けないため、おすすめはできません。

仲介手数料が安い不動産会社とは

もしもすでに気になる物件があるのなら、不動産賃貸サービスの「RAGY（レイジー）」の利用をおすすめします。

前の項目では「値引き交渉はおすすめできない」とお伝えしました。

利用者が交渉を行うことなく、担当スタッフが費用を徹底的に見直し、交渉までも行ってくれるのがRAGY（レイジー）をおすすめする理由なのです。

物件の相談は23時まで対応可能なLINEで行うため、忙しい方や店舗に足を運べない遠方にお住まいの方でも、気軽に利用ができます。

費用を抑えるなら仲介手数料にこだわらなくてもよい

先述のようにお得な不動産サービスを利用することで、仲介手数料のみならず初期費用全体を安く抑えることが可能となります。

よって、仲介手数料だけにこだわる必要はないといえるでしょう。

また、近年では初期費用の負担となりやすい敷金や礼金が0円の物件も増えてきています。

不動産会社への謝礼金ともいえる仲介手数料の値引きをお願いするよりも、まずは条件をしっかりと絞って探すことからはじめましょう。

初期費用の抑え方については、より詳しく解説している記事があります。ご興味のある方はあわせて参考にしてみてください。

参考

賃貸物件の初期費用はこうして抑える！｜必要な金額や払えない時の対処法について解説ATTO!｜不動産情報メディア

賃貸の仲介手数料を家賃別にシミュレーションしてみよう

最後に、賃貸の仲介手数料がいくらになるのかを家賃別にシミュレーションしてみました。

家賃5万円、8万円、10万円、13万円、15万円の5段階で、仲介手数料を家賃の0.5か月分と1か月分に分けています。

さらに消費税を含めていますので、具体的なイメージが湧きやすくなるでしょう。

家賃ごとに、どのようなお部屋に住めるのかという目安も簡単に補足しています。

• 家賃5万円の場合
• 家賃8万円の場合
• 家賃10万円の場合
• 家賃13万円の場合
• 家賃15万円の場合

なお、以下の記事は家賃の目安について、収入別にシミュレーションをしながら詳しく解説している内容です。

「家賃をいくらにすれば無理なく生活できるのか知りたい」という方は、ぜひ参考にしてみてください。

参考

【家賃　目安】ATTO!｜不動産情報メディア

家賃が5万円の場合

家賃5万円というと、東京都内や街の中心部では満足のいく物件を見つけるのが難しい価格帯かもしれません。バストイレ一体型の物件も多いでしょう。

地方や郊外であれば、綺麗な1LDKのお部屋を見つけられることもあるような価格帯です。

家賃	仲介手数料0.5か月分＋消費税	仲介手数料1か月分＋消費税
5万円	2万7500円	5万5000円

家賃が8万円の場合

家賃を8万円に引き上げると、東京都内でも1Kや1Rなどの一人暮らし向けであれば綺麗な物件が十分に見つけられる価格帯です。

物価が比較的安い地域では、都心部で1LDK以上の物件も見つけやすくなるでしょう。

家賃	仲介手数料0.5か月分＋消費税	仲介手数料1か月分＋消費税
8万円	4万4000円	8万8000円

家賃が10万円の場合

家賃10万円を超えてくると、物件の選択肢はさらに広がります。東京都内でも、エリアによっては希望の物件を探しやすくなりますね。

なかでも、街の中心部から少し離れたエリアを選ぶと、一人暮らしには十分な物件も見つけられるでしょう。

二人暮らしの物件についても探しやすい価格帯といえるでしょう。

家賃	仲介手数料0.5か月分＋消費税	仲介手数料1か月分＋消費税
10万円	5万5000円	11万円

家賃が13万円の場合

よくいわれている「家賃の目安は手取り収入の3割」を例として当てはめた場合、家賃13万円の物件に住むには手取り40万円以上の収入が必要となる計算です。

しかし東京都内などの人気のエリアに住みたいと考えている方にとって、家賃13万円はかなり現実的な価格ともいえます。

家賃	仲介手数料0.5か月分＋消費税	仲介手数料1か月分＋消費税
13万円	7万1500円	14万3000円

家賃が15万円の場合

家賃15万円ともなれば、設備はもちろんのこと、周辺環境についても満足のいく物件が選べる価格帯です。

二人以上世帯での暮らしができるような広々とした物件も多く存在します。

築浅や充実したセキュリティ、人気のエリアなどこだわりの条件が多い方は、15万円程度の予算があると希望の物件を見つけられるでしょう。

家賃	仲介手数料0.5か月分＋消費税	仲介手数料1か月分＋消費税
15万円	8万2500円	16万5000円

賃貸の仲介手数料の上限は「家賃の1か月分＋消費税」｜仲介手数料を抑えるなら初期費用全体を抑えよう

今回は賃貸の仲介手数料に関する疑問について詳しく解説しました。

仲介手数料には「家賃の1か月分＋消費税」という上限があるため、それほど高額になることはありません。

記事の中でも触れましたが、仲介手数料は不動産会社へ支払う成功報酬です。そのため、仲介手数料を値引き交渉することはおすすめできません。

仲介手数料とは

• 上限額が決まっていること
• 不動産会社への成功報酬であること

これらを考えると、仲介手数料に着目をして費用を抑えようとするよりも、初期費用全体を抑えることを視野に入れた方が、結果としてお得な引っ越しが可能になります。

まずは条件をしっかりと定めて、初期費用の安い不動産会社へ相談をしてみましょう！